Environment

環境への取り組み

方針と体制

地球温暖化の進行は、人類の生存基盤及び社会経済の存立基盤を揺るがす重大な脅威であり、環境問題は、地球的規模での取組みとなっております。日本政府は、COP21で採択されたパリ協定や昨年7月に国連に提出した「日本の約束草案」を踏まえ、地球温暖化対策を総合的かつ計画的に推進するため「地球温暖化対策計画」を2016年5月13日に閣議決定しました。

当社は、トーセイグループにおいて不動産ファンド･コンサルティング事業を担う一員として、「トーセイグループ
エコ宣言」ならびに「エコミッション」を実現するため、全国各所でアセット･マネジメントを受託する物件について、環境負荷軽減に取り組んでおります。

トーセイグループエコ宣言及びエコミッションはこちらをご覧ください。

私募ファンド運用本部は、環境負荷軽減の取組みを推進するため、ESG委員会(委員長:私募ファンド運用本部長)を設け、ESG計画、省エネマニュアル、GHG削減マニュアル、節水マニュアル、グリーン調達マニュアル、改修工事マニュアル、生物多様性指針、気候変動への適応指針等を策定し、社員に周知したうえ、マネジメントシステムに基づき、その実施状況を確認しております。

私募ファンド運用本部における環境マネジメントシステム(EMC)体制図

REIT運用本部における体制図はこちらをご覧ください。

当社のファンドにおける環境への取り組みは以下の通りです。

GRESB評価

当社が受託する以下のファンドでは、GRESB評価に参加して以下の結果を得ました。

OSJ Kinshicho特定目的会社（物件売却済）

OSJ NSY特定目的会社(物件売却済）

GRESBとは、不動産を保有・運用する不動産会社やファンドのESG配慮を測る年次評価です。
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DBJグリーンビルディング認証

トーセイ･アセット･アドバイザーズ株式会社では、墨田区オフィスビルで、グリーンビルディング認証を取得しました(2018年3月30日)。

墨田区オフィスビル
2018年3月30日　グリーンビルディング認証取得

構造	鉄骨造
階数	地上9階地下1階
築年	1992年築
延べ面積	4,747.21m²

横浜市オフィスビルで、グリーンビルディング認証を取得しました(2018年12月20日)。

横浜市オフィスビル
2018年12月20日　グリーンビルディング認証取得

構造	鉄骨鉄筋コンクリート/鉄骨造
階数	地上18階地下1階
築年	1993年築
延べ面積	50,304.72m²

DBJグリーンビルディング認証とは、環境･社会への配慮がなされた不動産(「Green Building」)を支援するために、2011年4月に日本政策投資銀行(DBJ)が創設した認証制度です。
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トーセイ・リート投資法人におけるDBJグリーンビルディング認証の取得についてはこちらをご覧ください。

BELSの取得

当社は、以下のオフィスビルにて、「建築物省エネルギー性能表示制度(Building Energy-efficiency Labeling System)」 (BELS)を取得しました。

BELSとは「建築物のエネルギー消費性能の表示に関する指針」(ガイドライン)に基づき、建築物について、第三者評価機関が省エネルギー性能を評価し、認定する制度
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台東区オフィスビル

構造	鉄骨鉄筋コンクリート造/鉄骨造
階数	地上9階地下1階
築年	1992年築
延べ面積	4,237.031m²

新横浜センタービル

構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
階数	地上9階地下2階
築年	1990年築
延べ面積	5,809.25m²

墨田区オフィスビル

構造	鉄骨造
階数	地上9階地下1階
築年	1992年築
延べ面積	4,747.21m²

MARK SQUARE AKIHABARA

構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
階数	地上８階
築年	1985年築
延べ面積	1,426.21m²

オーキッドプレイス芝四丁目ビル

構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
階数	地上10階
築年	1988年築
延べ面積	2,565.12m²

春日町ビル

構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
階数	地上8階、地下1階
築年	1985年築
延べ面積	2,274.26m²

トーセイ・リート投資法人におけるBELSの取得についてはこちらをご覧ください。

国土交通省と環境省が推進する耐震･環境不動産形成促進事業におけるファンド・マネージャーの受託

老朽・低未利用不動産について、国が民間投資の呼び水となるリスクマネーを供給することにより、民間の資金やノウハウを活用して、耐震・環境性能を有する良質な不動産の改修・建替え等を促進する、耐震･環境不動産形成促進事業において、当社は2013年、一般社団法人環境不動産普及促進機構(Re-Seed機構)が運営する第1号案件のファンド･マネージャーに選定されました。2014年には同第2号案件に選定されました。2017年にも再度の選定を受けました。

耐震・環境不動産形成促進事業

2013年	台東区オフィスビルにて受託 http://www.re-seed.or.jp/news1/detail/16 （当事業第1号案件）
2014年	新横浜センタービルにて受託 http://www.re-seed.or.jp/news1/detail/26 （当事業第2号案件）
2017年	墨田区オフィスビルにて受託 http://www.re-seed.or.jp/news1/detail/49
2017年	横浜市オフィスビルにて受託 http://www.re-seed.or.jp/news1/detail/50

墨田区オフィスビルにおける環境への取り組み

構造	鉄骨造	築年	1992年築
階数	地上9階地下1階	延べ面積	4,747.21m²

「墨田区オフィスビルESG計画」及び「環境マネジメント計画」の策定
全館LED照明化工事(1,333基)
電動式テントの設置(日射熱を遮蔽)
節水工事(トイレ内)
エネルギー、水使用量、GHG排出量、廃棄物排出量の四半期モニタリング
環境配慮事項を記したサステナビリティガイドをテナントに配布
共用部への環境保全啓発ポスターの掲示

グリーンリース契約(環境配慮条項が含まれた賃貸借契約)の締結
省エネ診断の実施
環境リスク評価の実施
グリーン調達のための外注先評価
エネルギーマネジメント
エネルギー消費、GHG排出、水消費について、5年で5%、毎年1%原単位削減。廃棄物排出量について、5年で2.5%、毎年0.5%削減

横浜市オフィスビルにおける環境への取り組み

構造	鉄骨鉄筋コンクリート/鉄骨造	築年	1993年築
階数	地上18階地下1階	延べ面積	50,304.72m²

「横浜市オフィスビルESG計画」及び「環境マネジメント計画」の策定
LED照明化工事(3432基)
インバータ工事による節電
エネルギー、水使用量、GHG排出量、廃棄物排出量の四半期モニタリング
エネルギー・水使用量、GHG排出量等データの正確性に関する外部業者による確認
BEMS(Building Energy Management System)の導入によるビル室内環境の最適化とエネルギー管理
省エネ診断の実施

環境リスク評価の実施
グリーン調達のための外注先評価
節水工事(トイレ内)
環境配慮事項を記したサステナビリティガイドをテナントに配布
共用部への環境保全啓発ポスターの掲示
グリーンリース契約(環境配慮条項が含まれた賃貸借契約)の締結
エネルギーマネジメント
エネルギー消費、GHG排出、水消費について、5年で5%、毎年1%原単位削減。廃棄物排出量について、5年で2.5%、毎年0.5%削減

省エネルギーの取り組み

私募ファンド運用本部では、改修工事マニュアルを定め、省エネ、緑化のための工事を推進しております。

LED照明化工事

2014年	台東区オフィスビル	LED照明化工事(126基)
2014年	名古屋市ホテル	LED照明化工事(178基)
2015年	新横浜センタービル	LED照明化工事(1,174基)
2016年	名古屋市ホテル	LED照明化工事(6基)
2017年	名古屋市レジデンス(56戸)	LED照明化工事(145基)
	北九州市レジデンス(45戸)	LED照明化工事(22基)
	全国中核都市レジデンス	LED照明化工事(73棟)
2018年	墨田区オフィスビル	全館LED照明化工事(1,333基)
	横浜市オフィスビル	LED照明化工事(3,432基)
	新宿区レジデンス(705戸)	LED照明化工事(4,276基)
2019年	豊島区レジ	LED照明化工事（61基）
	墨田区レジ	LED照明化工事（27基）
	東京都港区レジ	LED照明化工事（2基）
	福岡市レジ	LED照明化工事（2基）

断熱性向上による電気使用量の削減

エアコン交換による電気使用量の削減

2014年に台東区オフィスビルにて室内機56台、室外機22台について、空調機器工事を実施したのをはじめ、全国各地で受託する物件について、随時エアコン交換による電気使用量の削減を図っております。

エネルギー管理システムの導入

HEMS(Home Energy Management System)による専有部におけるエネルギー使用量の把握(名古屋市レジデンス)

BEMS(Building Energy Management System)によるビル室内環境のエネルギー管理(横浜市オフィスビル)

経年劣化対策(ひさし塗装)工事による資源の再利用、廃棄物削減を通じた環境配慮

緑化への取り組み

再生可能エネルギーの利用(太陽光発電への取り組み)

環境パフォーマンス

エネルギー原単位 (レジデンス)

		2017年	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
電気使用量原単位(KWH/㎡)		115	88	83	91	70	78	76
水使用量原単位(㎥/㎡)		0.05	0.05	0.04	0.22	0.34	2.46	1.98
CO2排出量原単位 (t-CO2/㎡)	スコープ１	0	0	0	0	0	0	0
CO2排出量原単位 (t-CO2/㎡)	スコープ2	0.06	0.04	0.04	0.04	0.03	0.04	0.03

※データの母集団となる物件は私募ファンドが受託するレジ（共用部）で、上記掲載の物件数は当社基準によります。
※当社私募ファンドではCO2排出量、電気使用量及び水使用量について、5年5％、1年1％の原単位削減を目標としております。

エネルギー原単位 (レジデンス以外)

		2022年	2023年
電気使用量原単位(KWH/㎡)		189	249
水使用量原単位(㎥/㎡)		0.46	1.01
熱量原単位(MJ/㎡)		399	694
CO2排出量原単位 (t-CO2/㎡)	スコープ１	0.00	0.00
	スコープ2	0.04	0.04
	スコープ3	0.06	0.10

※データの母集団となる物件は私募ファンドが受託するレジデンス以外で、上記掲載の物件数は当社基準によります。
※当社私募ファンドではCO2排出量、電気使用量及び水使用量について、5年5％、1年1％の原単位削減を目標としております。

エネルギー総量 (レジデンス)

		2022年	2023年
電気使用量(KWH)		12,701,657	12,497,673
水使用量(㎥)		401,922	324,628
CO2排出量 (t-CO2)	スコープ１	0	0
CO2排出量 (t-CO2)	スコープ2	5,772	5,663

エネルギー総量 (レジデンス以外)

		2022年	2023年
電気使用量(KWH)		39,379,837	49,807,793
水使用量(㎥)		73,446	153,908
熱量(MJ)		60,786,972	105,766,000
CO2排出量 (t-CO2)	スコープ１	0	0
	スコープ2	8,551	8,455
	スコープ3	12,055	19,296

物件取得時の環境アセスメント

当社が運用する私募ファンドが物件を新たに取得する場合、各種デューデリジェンス、現地視察を重ねた後、売買契約書を締結するまでの間に、外部専門家が作成したエンジニアリング･レポート等を取得し、その内容について社内検証を実施します。

これにより、当社が取得する全ての物件について、有害物質の有無、廃棄物管理、土壌汚染等について、環境リスク評価を実施します。その具体的な手続きは、「デューデリジェンス業務実施マニュアル」「DD調査票」「不動産鑑定評価及びERチェックリスト」等に定められています。

物件取得の意思決定は投資運用委員会にて行われますが、当委員会は、新規取得物件について、環境リスク評価を経た後に実施されます。

当社オフィスにおける環境への取り組み

時間外労働の抑制によるオフィス電気使用量の削減
扇風機による空気循環を通じた空調費の節約
環境配慮に関する社員教育,社内告知
PC自動ログオフによる節電
社内書類のペーパーレス化による省エネ
エコキャップ回収によるCO2削減
トイレ人感センサーの導入
階段利用促進ポスター
クールビズ、ウォームビズによる空調費の節約
不要となった文具品のリユース