環境への取り組みEnvironment

方針と体制

地球温暖化の進行は、人類の生存基盤及び社会経済の存立基盤を揺るがす重大な脅威であり、環境問題は、地球的規模での取組みとなっております。日本政府は、COP21で採択されたパリ協定や昨年7月に国連に提出した「日本の約束草案」を踏まえ、地球温暖化対策を総合的かつ計画的に推進するため「地球温暖化対策計画」を2016年5月13日に閣議決定しました。

当社は、トーセイグループにおいて不動産ファンド・コンサルティング事業を担う一員として、「トーセイグループ エコ宣言」ならびに「エコミッション」を実現するため、全国各所でアセット・マネジメントを受託する物件について、環境負荷軽減に取り組んでおります。

私募ファンド運用本部は、環境負荷軽減の取組みを推進するため、ESG委員会(委員長:私募ファンド運用本部長)を設け、ESG計画、省エネマニュアル、GHG削減マニュアル、節水マニュアル、グリーン調達マニュアル、改修工事マニュアル、生物多様性指針、気候変動への適応指針等を策定し、社員に周知したうえ、マネジメントシステムに基づき、その実施状況を確認しております。

私募ファンド運用本部における環境マネジメントシステム(EMS)体制図

当社のファンドにおける環境への取り組みは以下の通りです。

GRESB評価

当社がAM受託するOSJ Kinshicho 特定目的会社では、
GRESBリアルエステイト評価で、
「Green Star」及び「4スター」を取得しました(2018年9月)。
「Green Star」及び「4スター」を取得しました(2019年9月)。

GRESB
GRESB

当社がAM受託するOSJ NSY 特定目的会社では、
「Green Star」及び「4スター」を取得しました(2019年9月)。

GRESB
  • GRESBとは、不動産を保有・運用する不動産会社や ファンドのESG配慮を測る年次評価です。
  • 詳細はこちら https://gresb.com/

DBJグリーンビルディング認証

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社では、墨田区オフィスビルで、グリーンビルディング認証を取得しました(2018年3月30日)。

墨田区オフィスビル
墨田区オフィスビル
構造 鉄骨造
階数 地上9階地下1階
築年 1992年築
延べ面積 4,747.21m²
DBJ Green Building 2017

横浜市オフィスビルで、グリーンビルディング認証を取得しました(2018年12月20日)。

横浜市オフィスビル
横浜市オフィスビル
構造 鉄骨鉄筋コンクリート
鉄骨造
階数 地上18階地下1階
築年 1993年築
延べ面積 50,304.72m²
DBJ Green Building 2018
  • DBJグリーンビルディング認証とは、環境・社会への配慮がなされた不動産(「Green Building」)を支援するために、2011年4月に日本政策投資銀行(DBJ)が創設した認証制度です。
  • 詳細はこちら 
    http://www.dbj.jp/service/finance/g_building/

BELSの取得

当社は、以下のオフィスビルにて、「建築物省エネルギー性能表示制度(Building Energy-efficiency Labeling System)」 (BELS)を取得しました。

※BELSとは
「建築物のエネルギー消費性能の表示に関する指針」(ガイドライン)に基づき、建築物について、第三者評価機関が省エネルギー性能を評価し、認定する制度

台東区オフィスビル
台東区オフィスビル
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄骨造
階数 地上9階地下1階
築年 1992年築
延べ面積 4,237.031m²
BELS
新横浜センタービル
新横浜センタービル
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造
階数 地上9階地下2階
築年 1990年築
延べ面積 6,114.85m²
BELS
墨田区オフィスビル
墨田区オフィスビル
構造 鉄骨造
階数 地上9階地下1階
築年 1992年築
延べ面積 4,747.21m²
BELS

国土交通省と環境省が推進する耐震・環境不動産形成促進事業におけるファンド・マネージャーの受託

老朽・低未利用不動産について、国が民間投資の呼び水となるリスクマネーを供給することにより、民間の資金やノウハウを活用して、耐震・環境性能を有する良質な不動産の改修・建替え等を促進する、耐震・環境不動産形成促進事業において、当社は2013年、一般社団法人環境不動産普及促進機構(Re-Seed機構)が運営する第1号案件のファンド・マネージャーに選定されました。2014年には同第2号案件に選定されました。2017年にも再度の選定を受けました。

耐震・環境不動産形成促進事業 第1号案件スキーム概要
2013年 台東区オフィスビルにて、
耐震・環境不動産形成促進事業
第1号案件受託
http://www.re-seed.or.jp/news1/detail/16
2014年 新横浜センタービルにて、
耐震・環境不動産形成促進事業
第2号案件受託
http://www.re-seed.or.jp/news1/detail/26
2017年 墨田区オフィスビルにて、
耐震・環境不動産形成促進事業受託
http://www.re-seed.or.jp/news1/detail/49

墨田区オフィスビルにおける環境への取り組み

墨田区オフィスビル
墨田区オフィスビル
構造 鉄骨造
階数 地上9階地下1階
築年 1992年築
延べ面積 4,747.21m²
  • 「墨田区オフィスビルESG計画」及び「環境マネジメント計画」の策定
  • 全館LED照明化工事(1,333基)
  • 電動式テントの設置(日射熱を遮蔽)
  • 節水工事(トイレ内)
  • エネルギー、水使用量、GHG排出量、廃棄物排出量の四半期モニタリング
  • 省エネ診断の実施
  • 環境リスク評価の実施
  • グリーン調達のための外注先評価
  • 環境配慮事項を記したサステナビリティガイドをテナントに配布
  • 共用部への環境保全啓発ポスターの掲示
  • グリーンリース契約(環境配慮条項が含まれた賃貸借契約)の締結
  • エネルギーマネジメント
    エネルギー消費、GHG排出、水消費について、5年で5%、毎年1%原単位削減
    廃棄物排出量について、5年で2.5%、毎年0.5%削減

横浜市オフィスビルにおける環境への取り組み

横浜市オフィスビル
横浜市オフィスビル
構造 鉄骨鉄筋コンクリート
鉄骨造
階数 地上18階地下1階
築年 1993年築
延べ面積 50,304.72m²
  • 「横浜市オフィスビルESG計画」及び「環境マネジメント計画」の策定
  • LED照明化工事(3432基)
  • 節水工事(トイレ内)
  • インバータ工事による節電
  • エネルギー、水使用量、GHG排出量、廃棄物排出量の四半期モニタリング
  • エネルギー・水使用量、GHG排出量等データの正確性に関する外部業者による確認
  • 省エネ診断の実施
  • 環境リスク評価の実施
  • グリーン調達のための外注先評価
  • BEMS(Building Energy Management System)の導入によるビル室内環境の最適化とエネルギー管理
  • 環境配慮事項を記したサステナビリティガイドをテナントに配布
  • 共用部への環境保全啓発ポスターの掲示
  • グリーンリース契約(環境配慮条項が含まれた賃貸借契約)の締結
  • エネルギーマネジメント
    エネルギー消費、GHG排出、水消費について、5年で5%、毎年1%原単位削減
    廃棄物排出量について、5年で2.5%、毎年0.5%削減

省エネルギーの取り組み

  • 私募ファンド運用本部では、改修工事マニュアルを定め、省エネ、緑化のための工事を推進しております。

LED照明化工事

2014年 台東区オフィスビル LED照明化工事(126基)
2014年 名古屋市ホテル LED照明化工事(178基)
2015年 新横浜センタービル LED照明化工事(1,174基)
2016年 名古屋市ホテル LED照明化工事(6基)
2017年 名古屋市レジデンス(56戸) LED照明化工事(145基)
2017年 北九州市レジデンス(45戸) LED照明化工事(22基)
2017年 全国中核都市レジデンス LED照明化工事(73棟)
2018年 墨田区オフィスビル 全館LED照明化工事(1,333基)
2018年 横浜市オフィスビル LED照明化工事(3,432基)
2018年 新宿区レジデンス(705戸) LED照明化工事(4,276基)
施行前(東京都世田谷区レジデンス)施行前
(東京都世田谷区レジデンス)
施工後(東京都世田谷区レジデンス)施工後
(東京都世田谷区レジデンス)
施工前(名古屋市中区レジデンス)施工前
(名古屋市中区レジデンス)
施工後(名古屋市中区レジデンス)施工後
(名古屋市中区レジデンス)

断熱性向上による電気使用量の削減

二重窓工事(大田区レジデンス)二重窓工事
(大田区レジデンス)
日射遮蔽のための電動式テントの設置(墨田区オフィスビル)日射遮蔽のための電動式テントの設置
(墨田区オフィスビル)
断熱材の施工(調布市レジデンス)断熱材の施工
(調布市レジデンス)
断熱材の施工(調布市レジデンス)断熱材の施工
(調布市レジデンス)

エアコン交換による電気使用量の削減

2014年に台東区オフィスビルにて室内機56台、室外機22台について、空調機器工事を実施したのをはじめ、全国各地で受託する物件について、随時エアコン交換による電気使用量の削減を図っております。

エアコン交換前(名古屋市レジデンス)エアコン交換前
(名古屋市レジデンス)
エアコン交換後(名古屋市レジデンス)エアコン交換後
(名古屋市レジデンス)

エネルギー管理システムの導入

HEMS(Home Energy Management System)による専有部におけるエネルギー使用量の把握(名古屋市レジデンス)HEMS(Home Energy Management System)による
専有部におけるエネルギー使用量の把握
(名古屋市レジデンス)
BEMS(Building Energy Management System)によるビル室内環境のエネルギー管理(横浜市オフィスビル)BEMS(Building Energy Management System)による
ビル室内環境のエネルギー管理
(横浜市オフィスビル)

経年劣化対策(ひさし塗装)工事による資源の再利用、廃棄物削減を通じた環境配慮

施行前(港区レジデンス)施行前
(港区レジデンス)
施工後(港区レジデンス)施工後
(港区レジデンス)
施工中(港区レジデンス)施工中
(港区レジデンス)
施工後(港区レジデンス)施工後
(港区レジデンス)

緑化への取り組み

エントランスの緑化(品川区オフィスビル)エントランスの緑化
(品川区オフィスビル)
屋上緑化(江東区レジデンス)屋上緑化
(江東区レジデンス)
緑化工事前(千葉市レジデンス)緑化工事前
(千葉市レジデンス)
緑化工事後(千葉市レジデンス)緑化工事後
(千葉市レジデンス)

再生可能エネルギーの利用(太陽光発電への取り組み)

屋上に設置された太陽光パネル(千葉県柏市商業施設)屋上に設置された太陽光パネル
(千葉県柏市商業施設)
屋上に設置された太陽光パネル(名古屋市レジデンス)屋上に設置された太陽光パネル
(名古屋市レジデンス)

環境パフォーマンス

私募ファンド運用本部が運用する物件の内、オフィスビル2物件、グループ企業がプロパティ・マネジメントを務めるレジデンス26物件の合計28物件に関する環境パフォーマンスは以下のとおりです。

2017年 2018年
対象物件数 28 28
カバー率 8.2% 7.6%
電気使用量(MWH) 8,314 7,847
水使用料(m³) 40,056 41,616
CO2排出量(t-CO2) スコープ1 789 836
スコープ2 4,881 4,700

※レジデンスの電気使用量、水使用量は共用部のもの

※オフィスビルの電気使用量、水使用料は共用部及び専有部のもの

※カバー率は、私募ファンド運用本部における環境パフォーマンス測定対象物件数の全運用物件数に対する割合

※スコープ1は、事業者自らによる温室効果ガスの直接排出、スコープ2は、他社から供給された電気、熱等の使用に伴う間接排出

物件取得時の環境アセスメント

当社が運用する私募ファンドが物件を新たに取得する場合、各種デューデリジェンス、現地視察を重ねた後、売買契約書を締結するまでの間に、外部専門家が作成したエンジニアリング・レポート等を取得し、その内容について社内検証を実施します。

これにより、当社が取得する全ての物件について、有害物質の有無、廃棄物管理、土壌汚染等について、環境リスク評価を実施します。その具体的な手続きは、「デューデリジェンス業務実施マニュアル」「DD調査票」「不動産鑑定評価及びERチェックリスト」等に定められています。

物件取得の意思決定は投資運用委員会にて行われますが、当委員会は、新規取得物件について、環境リスク評価を経た後に実施されます。

物件取得時の環境アセスメント

当社オフィスにおける環境への取り組み

  • 時間外労働の抑制によるオフィス電気使用量の削減
  • 環境配慮に関する社員教育,社内告知
  • 社内書類のペーパーレス化による省エネ
  • トイレ人感センサーの導入
  • クールビズ、ウォームビズによる空調費の節約
  • 扇風機による空気循環を通じた空調費の節約
  • PC自動ログオフによる節電
  • エコキャップ回収によるCO2削減
  • 階段利用促進ポスター
  • 不要となった文具品のリユース
階段利用促進ポスター
階段利用促進ポスター
クールビズ促進ポスター
クールビズ促進ポスター
文具品リユース
文具品リユース
エコキャップ回収
エコキャップ回収